Pathologies du bâtiment : un soupçon de risque mérule malheureusement pas assez explicite - 30/03/2023

L’achat d’un bien est une opération lourde de conséquences en cas de découverte après la signature de l’acte de vente d’un désordre tel que la présence d’une mérule. Il est donc essentiel de faire appel, avant toute prise de décision, à un expert qui, par sa maitrise des pathologies du bâtiment, pourra établir un rapport fiable sur l’état d’un bien mis en vente, et ce, grâce à un savoir-faire et une rigueur exemplaires. Dans une affaire traitée le 14 mars 2023 devant la Cour d’appel de Rennes, cette juridiction a prononcé une condamnation à l’encontre d’un professionnel de l’état parasitaire, lui reprochant de ne pas avoir accompli « sa mission avec toute la minutie et l’attention nécessaires » et de ne pas avoir indiqué sur son rapport qu’il n’avait pas réalisé de sondages destructifs alors qu’il existait des indices de la présence d’un champignon lignivore. Que s’est-il passé ?

À la Cour d’appel de Rennes, le professionnel d’un état parasitaire et son assureur condamnés

Avant la vente d’un bien situé en Bretagne, un professionnel du diagnostic avait réalisé en 2017 un état parasitaire durant lequel il avait manifestement constaté, en visitant toutes les pièces du logement, la présence d’une humidité supérieure à 22 %, des traces d’insectes xylophages, la présence manifeste d’un « champignon à pourriture fibreuse », des dégâts matériels, etc. Malheureusement, il n’avait pas suffisamment alerté sur un risque potentiel de mérule, champignon dévastateur, alors que la situation géographique du bien et son état singulier se prêtaient à un tel soupçon. L’investigateur s’était simplement contenté de conseiller aux propriétaires de faire appel à des entreprises spécialisées pour effectuer des actions correctives sur les désordres constatés. Or, après la vente, il n’aura suffi que quelques mois aux acquéreurs pour découvrir une infestation mérule qui datait et particulièrement étendue. De ce fait et malgré sa défense, le professionnel a été condamné par la Cour d’appel le 14 mars 2023, ainsi que son assureur, à verser un total de 72 000 € aux acquéreurs, au titre du surcoût relatif au traitement des bois et de la maçonnerie intérieure, ainsi qu’au titre du préjudice de jouissance.

Qu’aurait dû faire le professionnel en présence de tels indices d’infestation ?

Le professionnel qui a réalisé l’état parasitaire aurait dû faire preuve de davantage de rigueur lors de son étude et de davantage de pédagogie dans son rapport. Même si lors d’un état parasitaire d’avant-vente, il n’est pas possible d’opérer des sondages destructifs, il aurait dû :

• réaliser davantage de poinçonnements (il semble, en effet, que ceux-ci étaient insuffisants) ;

• être plus vigilant concernant les bois encastrés dans la maçonnerie au sein desquels les relevés d’humidité signalaient un risque ;

• détecter un indice de contamination qui même minime était apparent ;

• émettre des réserves sur tout ce qu’il n’avait pas pu vérifier (abouts de solive dans la maçonnerie)

• insister davantage auprès du vendeur sur la nécessité d’approfondir l’analyse pour ne pas passer à côté d’un désordre grave qui pourrait compromettre son projet.

Ainsi, le propriétaire aurait agi rapidement, en faisant appel à un expert en pathologies du bâtiment, un interlocuteur qui, tel FLEX BAT, reconnaît tout de suite la présence d’une infestation mérule, grâce à sa longue expérience dans le secteur et à sa connaissance pointue de ce champignon lignivore particulièrement dévastateur.